Effective land use土地有効活用

プロの領域

土地有効活用は銀行・建設業・設計士・宅建士・司法書士・税理士・弁護士などそれぞれの分野のプロフェッショナルが英智を出し合い計画を遂行するビジネスです。株式会社BRAVE は、各社の提案を見極め、さらに10年後を見据えたご提案を形にするコンサル(新築不動産投資)です。

勝訴も織り込み済み

弊社は、主に年間10棟前後のマンション、ビルを建築し事業化しています。その他不動産の買取や、仲介などの業務もあります。それぞれの業務に契約が必要になる上、金融機関との契約もあります。年間の契約行為だけで100件は下らないかもしれません。民法では、口約束でも契約は成立することになっていますが、流石に不動産関係の取引は高額で多くの人が関係してくるので書面を残すのが常識となっています。弊社では契約関係でのトラブルを出来るだけ無くすために顧問弁護士とも常に連携を取っています。不動産事業では契約書がなければ事業化出来ないと言っても過言ではありません。言うまでもなく法律を遵守しなければ良い仕事は出来ません。
しかし、いくら弊社が法律を遵守してもトラブルが持ち上がります。それが近隣住民の日照権やプライバシーを振りかざした建設反対です。そもそも日照権という法律はなく、建築基準法上の、日影規制がそれに当たるのですが、商業地では日影規制の対象地域には指定されていません。弊社の多くの物件が商業地での計画で、今回も商業地での計画でした。当然反対されている先住者も商業地にお住まいになられていますし、その先住者の方も商業地でのたくさんの恩恵を受けておられるはずなのですが、いざ他人が建築するとなると、絶対反対の姿勢を崩しません。何が何でも反対。2020年春先、弊社のあるプロジェクトでこの絶対反対が持ち上がりました。突然の電話で「日照権が奪われる」から始まり、「どういうつもりですか」とあれやこれや。しまいには新聞社やTV局にまで手を回すとネンの入ったものでした。新聞社やTV局の取材は丁重にお断りしたものの、こういう事案は昔からたくさんあるのに、少し調べれば先住者の言い分が通ることはないとわかるはずなのに「暇な新聞社やTV局もあったものだなぁ」と思っていました。日照権では言い分が通らないとわかるや、今度は道幅がどうのこうのと、相手側弁護士までが言いだす始末で、一般の投資家だと閉口してしまうかもしれませんが、とうとう訴訟に。当然相手側の言い分は棄却されたのですが、結果が分かっていても、相手の言い分を聞くのも仕事と割り切りました。そもそも不動産取得前に、法に照らし合わせて、どの程度のものが建築できるかは調査済みで契約しています。プロなら当然で、勝訴も織り込み済みです。

自宅で死ぬこと

大阪市内の中心地、谷町に築100年を超える文化住宅があります。近くに空掘商店街があり町屋風にリフォームされたお店などが若者の人気を集めるエリアです。戦火をくぐり抜けたこの物件は、事故が起こる令和3年まで立派に現存していました。1階は商売をされており、2階は3室あり1室は空室で、残り2室にそれぞれご老人が入居されていました。勿論エレベーターはなく、お年寄りが上り下りするにはかなりきつい急階段が1つ設置されているだけです。弊社は2年前にこの物件を取得したのですが、前所有者と同じ条件で、賃料は毎月月初に集金するということになっていました。私はご老人方々と商売をされている方も含めもう2年のお付き合いということになっていました。
ある冬の朝、1室のご老人宅へ集金に伺いました。
「〇〇さーん おはようございます BRAVEでーす」
「〇〇さーん おはようございます BRAVEでーす」 あれっ。お出かけかな? でも今までこんなことなかったし?
不安がよぎったものの、もう一度昼から出直そうと思い、数時間後に再度お伺いすることにしました。

数時間後
「〇〇さーん。 こんにちは。 BRAVEでーす」
「〇〇さーん。 こんにちは。 BRAVEでーす」 返事がない、いや、これは絶対おかしい嫌な胸騒ぎが。
1階に駆け下り、「最近〇〇さん見かけていませんか」と尋ねたところ、「そう言えば2週間ぐらい前に見たきりかな」と仕事の手を止め出てきてくれました。「万が一と言うこともあるし」「もしもの時は早い方がいいだろうし」と言われ身体中に血が駆け巡り、鼓動がだんだん早くなるのがわかります。
やばい、やばい、間違いであってほしいと思いながら、会社に連絡し警察に来てもらう許可をとり、急いで110番。
「事故ですか 事件ですか」事情を話し、「とにかく早く来てください」
仕事上のお付き合いとは言え、2年もお付き合いすれば情も移ります。警察官が到着するまでの時間が非常に長く感じ不安でいてもたってもいられなかったと思います。なんとか無事で、あるいは何処かへ出かけていて欲しい。
と祈っていました。
警察官は自転車で2人やって来てくれました。そして応答のない部屋の様子を、真ん中の空室になっている部屋から伺いましたが人影を見ることができませんでした。次に鍵を壊し部屋の中に入ることはできるが、鍵の修繕費などは請求されても支払えない旨を告げられました。私は即座に了承しましたが、警察官は一瞬考え、やはりレスキューに応援を依頼しようと言いました。レスキューであれば救命率も上がると思い警察官の提案に賛成しました。警察官は直ちにレスキューへ連絡してくれました。しばらくすると、けたたましいサイレンと共に肩に梯子をかけた隊員、酸素ボンベを背負った隊員、タンカを持った隊員が続々駆けつけてくれました。その迅速な行動に1分1秒を争う救命の現場が緊張感に包まれました。「〇〇さーんレスキューが助けてくれるよ」 「もう少しの辛抱だよ」と心の中で叫んでいました。
そしてレスキュー隊員の1人が2階に梯子をかけたかと思うと、あっという間に上り、2階の窓の鍵が空いていることを隊長らしき人に報告すると、「入ります」と言ったかと思うと、するするするっと建物の中に吸い込まれるように姿が見えなくなりました。一瞬現場の空気は張り詰めました。
しばらくすると、玄関の扉が中から開けられ、外で待っていた警察官になにやらヒソヒソと話をしていました。そうするとレスキュー隊が持って来たタンカや、梯子が持って来たスピードと同じ速さで撤収されました。
そうです。救命ができなかったのです。嫌な予感は当たってしまいました。電気の灯っていない薄暗い2間ある部屋の奥でお亡くなりになっていました。警察官から説明があり事件性はなさそうですが、鑑識がくるのでしばらくここで待機してほしいと告げられました。そして待機している間に亡くなられた方の親族の連絡先を聞かれました。それからおよそ3時間、もうすっかり暗くなってしまった現場の窓に、鑑識官が撮るカメラのフラッシュの光線が漏れるのをただ見続けていました。ここはエレベーターもないし、階段も急だし、ご遺体はどうやって降ろされるのだろう。まさか紐で縛って荷物のように降ろされるのか。そんなことを考えながら待っていると、1人の警官がおぶって1人の警官が後ろから支えて慎重に階段を降りてくる姿が見えました。袋には入れられていましたが、それがご遺体だということはすぐにわかりました。大事に丁寧に一歩ずつ、人の死の尊厳を最大限に守ってくれた警察官に深く感謝していました。結果、不動産業に従事し家主側からの立場で借主様の70数年の人生の最期に立ち会うことになった訳ですが、本来人の死は日常であるものの、いざ身の回りで起こるとひどく動揺します。最初に訪問した時にもっと積極的な行動を取っていれば命を救えたのではないか。あるいは集金日がもう少し早ければ事態が変わっていたのではないかとも考え込みました。しかし検視の結果は、1階のお店の方が見かけたのが最後で、死後2週間ということでした。
郷里のお兄様が駆けつけて来られ、お部屋の整理に立ち会わせていただきましたが、預金通帳や保健証などはわかりやすい所に保管されており、お兄様がご心配されていた未払金などもなく無事に引き渡しも終わりました。まるで〇〇さんは万が一のことを考え、周囲に出来るだけ迷惑がかからないようにと覚悟を持っておられたのではないかとすら思える最期でした。今後高齢化は進んでいきます。誰も死から逃れることはできません。貸主はいつ今回のような局面がやってきてもおかしくありません。家賃は振込が多くなっている昨今、入金がなかったからと行って直ぐにご自宅に訪問するというようなこともまずありません。いたずらに時間が過ぎ発見が送れる可能性は高くなります。ますます多様化し複雑化する社会の中で、自宅での独居死について貸主に何ができるのか、どうすることが最善につながるのか深く考えさせられる事案でした。
最後に、〇〇さん、ありがとうございました。(合掌)

10年
かち続ける
不動産投資

借り入れる融資額と金利は妥当か。
土地の容積を捨てていないか。
建物構造は適正か。
建物完成時感動するデザインになっているか。
見込んだ収益は得られているか。
10年後所有者として誇れる
不動産を創るのが株式会社BRAVEの仕事です。

建築現場を可視化する

名声の継承

「ミナミ」の土地価格が右肩上がりの2017年、銀行の紹介で現本社ビルの不動産情報の査定相談がありました。この辺りは南海電鉄系商業施設が広大な土地を利用しており、何十年も不動産の売り物件が出ないエリアです。「金額的に条件が合意できても、所有者のメガネに叶わなければ売り渡さない」という所有者の考えの中、弊社の企業理念や代表の人物像を気に入って頂くことができ、順調に話が進み同年7月に売買契約を締結しました。好調に進む時には売買情報も好転するもので、翌年には隣の銀行から、銀行が所有する不動産を弊社に買って欲しいと話が入りました。土地面積を広げることでさらに収益性が伸びると判断し、同年4月に売買契約を締結しました。建築中は銀行を核テナントとして迎え、建物竣工の約1年前2019年5月にリーシング開始、竣工までに約8割のテナント誘致を終えましたが、2020年竣工間際に新型コロナによる経営悪化懸念を理由に、3割の店舗が出店を見合わせ、賃貸契約解除の申し出を受けました。しかし建物の外観が見えだすと、この場所の不動産価値を高く評価した事業社から、多くの問い合わせが入り2020年内にキャンセル分以上を補いました。新型コロナの影響で、ホテル、小売、飲食は大きな影響を受けましたが、そんな中、弊社のテナントは、食、アミューズメントから食、医、美容に写り変わった印象です。商業地の中心地においては、多彩な業種に対応できれば、予期せぬ経済的事態の悪化ががあったとしても、マネージメントは可能だと言えます。そして2021年1月現在では、1フロアを残す所となりました。

株式会社BRAVE

代表取締役
山部 和孝

が執筆!

投資会社トップが
激白!
業者が
『投資家を騙す』
30のワード
不動産業者

ハナシは
信用するな

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不動産業者のハナシは信用するな

成功の
レシピ

場所 大阪市中央区農人橋
取得 2015年9月
土地 1.55億円
建物 3.55億円
構造 RC14階建
間取り 1LDK+2SLDK
総戸数 21戸+メゾネット1戸
面積 45.55㎡~129.81㎡
施工床面積 1,713.59㎡
竣工 2018年3月
  1. その土地のポテンシャルを正確に判断する。
  2. 建築する建物の収益性を判断する。
  3. 資産性、耐久性、安全性を考えた建築構造を提案する。
  4. 建築資金や税金対策等のアドバイスをする。
  5. その場所にふさわしい建物デザインや設備仕様を提案する。
  6. 高い入居率を維持できる施策を提案をする。
  7. 10年後の資産性をシミュレーションし方向性を検討する。

資金税金

スクラップ&ビルド

立体駐車場として取得した後、
マンション需要を鑑み建て替え。
ファミリータイプで設計したところわずか3週間で満室。

場所 大阪市中央区南船場
取得 2015年6月
土地 1.0億円
建物 2.9億円
構造 RC13階建
間取り 1LDK
総戸数 24戸+店舗1
面積 32.59㎡~40.70㎡
施工床面積 1,288.04㎡
竣工 2017年8月

お問い
合わせ

資金税金

スクラップ&ビルド

建築・解体を繰り返す都心の建物、
優良な資産は次世代に受け継がれ
半永久的に繰り返されます。

BRAVE 常盤町

場所 大阪市中央区常盤町
構造 RC11階建
間取り 1LD
総戸数 20戸
竣工 竣工2018年3月
面積 32.00㎡

高すぎる工事費をネゴ。
妥当か?

@100万円以上の施工費。

  • 関係者
    の噂

    労務費(人件費)工事原価の4 割前後をしめる。高齢化、業界離れで職人不足、職人確保にお金が掛かる。 首都圏の活発な工事で、高単価の仕事に職人が流れる。施工費高騰はオリンピック需要後も高止まりのまま。 大阪万博建設ラッシュで再度高騰傾向になる可能性がある。

  • 結局

    人手不足による人件費高騰が施工費を押し上げているのか?

  • ある
    ゼネコン
    の話

    儲かりすぎていると施主に思われると営業活動に支障をきたす」とまで言われるゼネコン業界において大手各社はここ数年高い利益を出している。
    あるゼネコンは「省力化の工夫や新工法の浸透で、型枠や鉄筋工の人手に余裕がある」
    また「人手はあらかじめ一定の数を確保しているので労務費は急に変動しない」事実この労務費の上振れが高利益に繋がったと言う。

  • 施主は高い施工費を払い、ゼネコンは儲かっているのが事実である。

  • 85.3万
    の訳

    ゼネコンの分厚い見積もりを1つ1つ精査するのはゼネコンでも積算経験者でない限り無理な話である。
    鉄筋や生コンは全国統一価格だから、この部分はさわれない。したがってゼネコンの癖とでも言うか儲けている項目を見つけ出しそこをネゴする。
    これを見つけるのは、長年の経験と勘としか言いようがない。
    例えば、関西のゼネコンではない(見積額が発生しない)項目が関東のゼネコンでは普通に上がってくる。
    発注者側からすれば、当然なくてもいい項目なのでネゴする。こういったネゴを繰り返さなければ施工費は下がらない。
    また安くていい材料があれば自ら買い付けもする。しかし全てをネゴし数年前の60万円台にまで持っていくことは残念ながらできない。
    工事費の上昇は、政府が打ち出す「国土強靭化」「地方創生」などの公共事業再拡大にともない今の建設業界の流れになっている。 そして、何よりゼネコンの受注意欲を削がない、落とし所をきっちり見つけることが大事である。

賃貸RC・SRC・S
(マンション)
賃貸木造
(マンション)
分譲マンション
大阪 17,256戸
(73.5万円/坪)
7,243戸
(52.9万円/坪)
14,092戸
(84.2万円/坪)
兵庫 ※5,238戸
(75.8万円/坪)
1,347戸
(56.7万円/坪)
5,692戸
(79.4万円/坪)
京都 3,402戸
(77.5万円/坪)
645戸
(62.1万円/坪)
2,623戸
(73.8万円/坪)
滋賀 1,214戸
(69.8万円/坪)
357戸
(55.7万円/坪)
471戸
(85.4万円/坪)
奈良 559戸
(74.8万円/坪)
187戸
(57.8万円/坪)
201戸
(74.0万円/坪)
和歌山 404戸
(80.6万円/坪)
105戸
(52.8万円/坪)
94戸
(62.4万円/坪)
合計 28,073戸 9,884戸 23,173戸

※一部除く

賃貸RC・SRC・S
(マンション)
賃貸木造
(マンション)
分譲マンション
東京 36,994戸
(104.9万円/坪)
9,463戸
(66.1万円/坪)
28,766戸
(105.3万円/坪)
神奈川 10,484戸
(92.2万円/坪)
7,472戸
(57.0万円/坪)
8,925戸
(93.8万円/坪)
埼玉 6,176戸
(87.1万円/坪)
3,630戸
(60.2万円/坪)
4,584戸
(84.1万円/坪)
千葉 6,778戸
(83.9万円/坪)
3,197戸
(52.8万円/坪)
5,051戸
(87.5万円/坪)
合計 60,432戸 23,762戸 47,326戸

施工費の主導権を握る

2020年建築着工統計調査によると、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)では賃貸マンションは84,194戸、分譲マンションは47,326戸着工された。一方、近畿2府4県(大阪、京都、兵庫、奈良、和歌山、滋賀)では、賃貸マンションは37,957戸、分譲マンションは23,173戸であった。その内、東京が、首都圏全体の42%を占めた。近畿圏では大阪が、近畿圏全体の58%を占めている。鉄骨、鉄筋、コンクリート系の施工費は東京の賃貸マンションでは(104.9万円/坪)、分譲マンションでは(105.3万円/坪)、大阪の賃貸マンションが(73.5万円/坪)、分譲マンションが(84.2万円/坪)となっている。これは工事費予定額なので、実際の施工費はもう少し高いと思われる。マンション建設は主に鉄筋、鉄骨、コンクリートを使って施工されるわけだが、主要部材は全国ほぼ同等価格なのに、何故東京と大阪ではこれほどの差が出るのだろうか。当初オリンピック需要で、労働力不足による人件費の高騰などが大きく影響した。ということであったが、オリンピック需要が終わり、大型工事現場では機械化を進めることで高騰した人件費に歯止めをかけることができる。と大手ゼネコンなどは謳っていたが、実際には施工費は下がらず高止まりが維持されたままである。結局のところ、絶対的な仕事量が工事費を決めることになる。オリンピック需要が終わった後も、インバウンド需要を見込んだホテルなどの建設ラッシュ傾向は続いており、工事費も高値を維持したままということになる。当然のことながら、建設業者は、高値の工事受注に力を入れ、結果安い仕事は受けない。受けなくとも仕事はある。首都圏では工事業者側が仕事を選べる状態が続いており、なかなか下がる傾向にない。上記の表は住宅着工数だけなので、インフラ工事やビル建設などを加えると首都圏と近畿圏の差はもっと広がる。では、どうするか。このサイトの中で一部紹介したが、まずしっかり見積書を精査する。工事の難易度をしっかり把握する。そして次に長期的スパンで計画をたて、複数ある物件のスケジュール調整、設備や仕様など統一できるものは統一し効率よく発注する。長期的スパンで発注を考えるということになると3年先の物件まで確保しなければならない。これは一般の投資家の方には難しいことだが、ここをしっかり抑えなければ、ゼネコンも工事費減額の交渉のテーブルにはつかない。受注するゼネコン側からすると、今年、来年は仕事があると思っていても、3年後はどうか。ということになるとやや不安の影を落とすことになるからである。最近首都圏の方からお問い合わせを頂く「御社は施工費が安くできるのですか?」という質問が多い、施工費が思うように下がらずなかなかプロジェクトに踏み込めない様子が伺える。建築関係の高いスキルをお持ちの方でも、今の局面では、ネゴシエーションをうまく進めるのは難しいと思う。まだまだ首都圏では施工費の高止まりが続きそうだ。因みに、弊社でも120万円を超える施工費で計画中の物件もある。安く仕上げることは言うまでもなく大事なことだが、高額商品を富裕層向けに仕上げる。誰もが羨むような物件に仕上げる。お金をかけるところにはかける。こういう商品を供給するのもデベロッパーの使命でもある。

2022年問題

三大都市圏特定都市の市街化区域には、「生産緑地」に指定されている農地があります。
1991年に生産緑地法が改正され市街化区域内の中に30年間農地として保てば、固定資産税や相続税と言ったものが優遇されました。
そして法案が改正されて25年がたった2017年5月「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が交付され宅地に転用できる期間をさらに10年延長できるものとしました。
2022年問題は、さらに10年棚上げされたと言っていいと言えます。
この問題は非常に根深く、一筋縄ではいきません。なぜなら所有者の税制問題だけにとどまらず、我が国が抱える人口減少による後継者不足、重労働、高齢化による農業離れ、さらに空家増加による宅地としての価値の低下、要するに農地が市街化区域内と言えども、不動産投資ができる価値があるかどうかで大きく変わります。
指定の期間がきても、買取の申請ができるだけで、実際買い取られるケースはほとんどありません。
すでにこの30年で宅地化農地の6割は、「生産緑地」の指定から外れています。
もし今後、「生産緑地」の指定を外し、売却をお考えであっても、過去の土地価格相場がそのままだとは限りません。
土地価格相場は変動します。
市場を見誤らないようプロの意見を参考にされることをお勧めします。

不動産市場は不安定

新型コロナウイルス蔓延による日本全体の経済が低迷する中、2020年の不動産関連は比較的影響が少なかったかもしれません。
しかしこの影響は今後不動産投資に大きく影響すると断言できます。
多くの不動産業者は、コロナ禍の影響で動きが取れない。と言った状況です。
その中で金融機関は、経済全体の落ち込みを予想し、貸し倒れのないよう、融資先の条件を厳しく評価する、所謂貸し渋りに傾きつつあります。
こういった環境下で不動産取引は少ない状況です。
大手デベロッパーでは、インバウンド需要を当て込んで買ったホテル事業用地が、コロナ禍で計画が中断し、事業を凍結しているデベロッパーも出ています。
そういった土地の売却情報も水面下では出ていますが簡単に買い手はつきません。
一方、外国人投資家は日本の不動産投資に対しての熱量は決して冷めてはいません。
日本の不動産投資再開に向け着々と準備を進めており、その投資額は1社で数千億とも言われ、桁違いの資金力を見せつけています。
そして株価は、バブル以来の株高もほとんどの投資家は冷静で、実体経済との乖離を感じつつ、売り時を見据えています。
既に今回のコロナ禍による政府の財政支出は60 兆円近くに上ると言われています。
不動産業界はコロナ禍以前に、東京オリンピック需要や労働力不足などで、建築コストが高止まりし、不動産価格を押し上げたまま、コロナ禍にあっても下がる気配を見せず、リーマンショック前夜に似ているとも言われています。
そこに財政支出された数兆円が確実に不動産に迂回してくるでしょう。
そして不動産価格がさらに上がるか、あるいは弾けるか外国の経済状況から受ける影響も含め、予断を許しません。まさに「バブル」であることは疑いの余地はありません。
今、不動産市場は確実に不安定な時期に突入していると言えます。

今だからこそ

新型コロナウィルスが収束に向かい、市場環境が整ってくれば不動産投資を再開したい思っておられる投資家は、沢山いらっしゃると思います。
しかしそのタイミングでは遅いでしょう。その段階でアクセルを踏んでも走りません。と言っておきます。前述したように不動産市場は不透明です。
しかし経済状況が悪化する中でも、資産の整理や統合などで土地を売却する情報などは確実に出てきます。
そのタイミングは投資家が動きだす、買い手市場のタイミングとは関係ありません。したがっていつもアクセルを踏める状態にしておかなければなりません。
経済事情を理由に一旦アクセルから足を話してしまえば、情報すらキャッチ出来なくなります。
不動産投資のプロの観点からすると、確実に、今、アクセルを踏み込む時期だと言えます。
今回コロナ禍で、多くの経営者の方々が残念ながらお店や不動産を手放す事態に陥ったことだと思いますが、コロナ禍が収束した暁には、必ずまた人々が戻ってくるでしょう。
長年、人々が集っていたその場所は、肥えた土地です。その土地に、ビジネスというタネをまき、投資という水を与えれば必ずまた成長します。
住宅系の投資も同じです。長年空室が続く住戸をリフォームする。あるいは売却して違う場所で再投資するなど、情報収集と行動が必要です。
多くの人が下を向いている時にこそ投資家は上を向き、この苦境から次のチャンスを引き寄せる行動を取るべきです。
今だからこそ、行動を起こすことが大事です。
その行動がコロナ禍後の経済回復の起爆剤になると信じています。

2020年コロナ禍の中

2020年竣工数は、マンション8棟、商業ビル1棟を数えます。
4月の緊急事態宣言の前に竣工した物件は1棟で、その他は全てコロナ禍での入居者の募集ということになりました。
募集状況は1月竣工の物件は、数週間で満室、10月には2棟のマンションが竣工しました。
コロナ禍の影響を全く受けず順調に入居者も決まり、1棟は一気に売却まで進みました。
4月に竣工した本社ビルは、竣工前にすでにテナントが決まっていましたが、コロナ禍の影響で3割りが出店見合わせとなりました。(契約後未入居)
そんな逆風下、本社ビルは竣工し、実物が見れるようになと、徐々に問い合わせが増え、2020年内にはキャンセル分以上を補いました。
2020年竣工した物件は、2年から3年前に土地取得を行い、建築計画に入っていますので、今回の新型コロナによる経済の落ち込みは当然のごとく予測不可能でした。
ただ弊社プロジェクトは、高収入属性の入居者が住職近接を望む方が中心で、安定した収入層であることから、コロナ禍による落ち込みがなかったと言えます。
弊社では、出口戦略をしっかり立てることでリスク管理を行い、設定したミッション達成を目指しています。

ようやくサブリース法が改正

「30年一括借り上げ、空室ゼロ」の不実を謳い文句に、契約を伸ばしてきたサブリース問題にようやくメスが入った。
一昨年からメデイアで取り上げられていたこの問題は、空室が出てもサブリース業者が、長期間家賃を保証するのが売りであったが、その実、契約から数年で家賃の減額や、オーナー負担による住宅設備などの取り替えなど、当初の契約を不履行にして、何かと理由をつけ契約当初の運用を遂行しない物である。
これと同時に、建物の遮音性、断熱性などの手抜きや欠陥工事の疑惑も取り上げられた。
こういった問題は底層住宅に多い、要するに、工期が短く施工費が安く仕上がる建物である。
不動産業者側からすれば、この段階でたっぷり利益を取っておけば、入居者募集の段階で空室期間が少し続いても業者は持ち堪えられるのである。
まず、不動産業者から底層建物の提案を受け発注した場合、必ず現場への立ち入りや工事写真などを要求しチェックすることが必要だ。
なぜなら小規模なアパート経営をされている投資家では、分厚い建築費の見積もりを精査することは不可能に近い。
ましてや設計、施工、竣工後の管理まで一括で任せてしまっていては、誰も起動修正することはできない。
サブリース法が改正されてたからと言って全てが改善されることはないと思うが、少しでもオーナーや入居者が救われることを祈る。

融資のアドバイスも
不動産コンサルティングの
重要な仕事です。

 不動産投資資金を借り入れる場合、金融機関から融資を受けるのが一般的です。金融機関には都銀の4行の他、地銀・信金・信組・ネット専業・ノンバンクとあります。金融機関の利益は融資手数料と利息になるので都銀になれば返済が確実で高い融資ができる融資先好みます。都銀で借り入れたことがある場合、金融機関は過去を信用材料の一つにするので地銀、信金でも借り入れしやすくなります。
 しかし大口預金者でもなく大口融資でもない場合、窓口に赴いても資料を渡されるだけでなかなか前には進みません。ではどうするか、一般の方にはあまり馴染みはありませんが都銀には「専門部署」があり「専門部署」から支店に回るルートを利用します。BRAVE ではこの「専門部署」との接点を活かした融資条件を引き出します。このような「専門部署」との接点は不動産業者の中でも融資に強い業者にしかありません。銀行によっては不動産融資に関して消極的な時期もありますが、そんな場合にも備え複数の金融機関にパイプが必要となってきます。事業の初期段階で最も重要な融資においてもBRAVEのコンサルティングは機能します。土地のリサーチや銀行のヒヤリングまでも含め完璧な新築不動産投資を目指します。

融資のアドバイスも不動産コンサルティングの重要な仕事です。

調達資金1億円、
金利1%の差が
1500万円超に。

右表は1億円の資金を、金利が0.5%、1.0%、1.5%で30 年間支払う金利の総額を表したものです。金利の支払額は当初10 年で0.5%と1.5% の場合では約830万円の差額になります。仮に30年間借り続けた場合には約1500万円の差額が生じることになります。元金率[1-(金利額÷元金×100%)] は1.5% の金利、当初10年間で1-(12,520,833÷1億×100%)=87.5%、0.5%では1-(4,145,717÷1 億×100%)=99.59%となります。1500 万円の差(金利1% の差額)は単純に家賃10万円のお部屋を約12年間賃貸した金額に相当します。新築不動産投資において借り入れ金利がいかに重要かご理解いただけたと思います。ではどうすれば低金利で資金調達が出来るかという問題が浮上してきます。ここで全てをつまびらかにすることは出来ませんが、弊社の資金調達金利は、0.5% より低い最低金利で新築不動産投資の運用を行なっています。一言で言えば、金融機関は貸出先の与信がしっかり安定し、投資する物件に間違いがなければ低金利で融資することが可能です。また金融機関の担当者が稟議書を書く上で必要な材料をしっかり揃えておくことも重要です。

調達資金1 億円、金利1% の差が1500 万円超に。

プロが語る

プロが語る
 土地有効活用事業の計画において事業成功の鍵を握るのは設計士だと言っても過言ではない。細部にわたるデザインの一つ一つが多様な意味を持ち建物に息吹を宿すことを優秀な設計士は知っている。今回そんなキーマンの一人、株式会社グラッドデザイン代表取締役土井敎次氏に設計士から見た土地有効活用事業について聞いた。
 建築コストが事業の成否を左右すると言っても過言ではない。しかし当初の高利回りに拘り底コストを追求した結果、10年後、新鮮さと人気をなくした建物になれば事業として成功とは言えない。逆に、相場より高い家賃を払ってでも住みたい。常に高稼働率を維持する。20 年先も存在感がある建物なら。その資産価値は下げることを知らない。土井氏は何十年先のことも考えオーナーに理解を求め、付加価値を備え資産価値を守る。「人々に喜びを与え、感動が生まれる建築を創作する事」その言葉通り、目先の利益に拘らず、その先を見据え、人に寄り添った設計士である。氏の理念は学生時代に学んだアメリカのカリフォルニア芸術大学建築学科にそのルーツがある。外国人の建築を具現化するためのプレゼンテーション能力とパワーの違いに圧倒されそうになった氏は、徹底的に建築の理解・共感させるスキルを学び、自身のプレゼンテーション能力を鍛えたと言う。だから土井氏はよく話す。そしてプレゼンテーションでは、時には熱く、時にはユーモアを交えながら話し始め、完成を心待ちするオーナーや関係者にデザイン・コンセプトの意味をよく理解してもらい、完成した建物のイメージをあたためながら共感と納得を得ていく。そして終了間近には氏の世界感に上手に招き入れられることになる。
 株式会社BRAVEと4年間の取引の中で、すでに21棟もの設計をこなし、多忙で事務所に缶詰状態と思いきや建築定例会議を除き、1現場へ竣工までに最低15回は赴き、現場のチェックも余念はない。経営者としてオーナーの資産を守ろうとする経営感覚と、クリエイターとして設計図と向き合う設計士の顔は、どこか相反するように見えるが、2つの切り替えスイッチを操作しながら人々の感動請負人として精力的に駆け回る。
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複数取引があるゼネコンの中から、今回は株式会社フウキ建設に話を聞いた。「株式会社BRAVEさんとは、取引させて頂いて3年になりますが、すでに8棟目の仕事になります。」と応えてくれたのは、現場の渡邊監督だ。1年に2棟以上のハイペース受注ができるのは、BRAVE の活発な供給が最要因だが、BRAVE 代表から工事内容・工期・価格面で信頼を得ていると渡邊監督は胸をはる。具体的に話を聞いてみた。工事面では、発注を受けた工事は全てRC(鉄筋コンクリート)造。工期も掛かるし工程も複雑になる。やはりその中でコンクリートの打設には気を遣う。かぶり厚(鉄筋からコンクリートまでの最小距離)の確保、ジャンカ(剥がれ)、コールドジョイント(コンクリートにつなぎ目が出て一体化しない)など基本的なことだが現場監督が細かくチェックすることで不良を防ぐことができるそうだ。特に見えない部分でしかも建物の耐久性や耐震性に関わることなので、現場監督の責任は大きい。また近隣で起こるクレームは監督自ら駆けつけ、しっかり説明することで早期に解決を図れるとこちらも自信を伺わせる。また工期については現在工事中のBRAVE本社ビルを例にだし、難波の高島屋の隣で人口密集地でもあり、通行人も多い。人口密集地での建設工事は慣れてはいるものの、常に気を引き締め安全確保第一で、気持ちに余裕を持って工期・工程に取り組むことが大切だと語る。最後に価格面では、業界全体で未だ上り基調ではあるが、施主のBRAVE、設計会社などもプロ中のプロなので打ち合わせ段階で無駄なコストが掛からないようにしてくれることや、こちら側の提案に対しても耳を傾けてくれる。掛けるところは掛け、省くところは省くと減り張りが効いている。コスト面では厳しいが仕事はやり易い。また、BRAVEとの仕事は自分自身のスキルアップにも繋がるし、やりがいもある。実は次の物件も決まっているので、まだまだ頑張る。と笑顔で語ってくれた。
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 不動産事業では多くの業種、業者間で仕事を進めて行くわけだが、関西で賃貸マンションの管理を管理会社に任せる割合は全体の3割程度だ。賃貸マンション事業では入居者と接点をもつ会社は唯一管理会社だけで建物完成というバトンを引き継いだ管理会社の業務も非常に重要だ。オーナーの要望聞きれ、入居者へのサービスを提供する仕事はオーナーと入居者をつなぐ「扇の要」的存在である。今回はオーナーから依頼を受け管理会社としてご活躍されている関西プロパティ株式会社 代表取締役 安永武志氏に話を聞いた。会社を起こして10年になるそうだが、現在46棟1,037戸の物件を管理している。気になる入居率は93%。90%を超えているので高いと思うのだが素人にはわかりずらい、詳しく聞くと他社の管理会社では入居率98%と高い数字を謳っているところもあるそうだが、1カ月の内1日でも入居している日があれば1ヶ月間入居したとみなし稼働率をあげる計算をする業者もあるそうだ。実際には退去後クリーニングをしたり募集期間を1ヶ月要したとしたら稼働率は91.7%となる。安永氏が答えてくれた93%は実数である。そう考えるとこの入居率は非常に高いことが解る。しかしこの高入居率を維持するのは、なかなか難しい、なぜならオーナーは最大限の賃料想定で管理会社に客付を求めるからである。とにかく管理会社は忙しい、新築物件では、部屋のイメージアップを狙ってモデルルームを作り、内覧要望してくる不動産業者に好印象を与える細やかな戦略を立てる。また、入居後の日々のトラブル、相談、解決などは土日関係なく対応しなければならない。取材中にも電話があり耳を傾けてみると、新築マンションの入居者が鍵を部屋に置いたままゴミ出ししてしまい、オートロックが掛かっていて部屋に戻れない。唖然とさせられる話ではあるが、合鍵を持っていき即座に解決したそうである。また入居者間での音の問題などでは、書面による注意喚起だけではなく、場合によっては訪問し双方の話を聞いてお互いが気持ちよく暮らせるよう配慮する。こういった様々な諸問題を自主管理している70%のオーナーが果たして解決できるのだろうか、やはりこの分野にもプロの力が必要だと今回の取材を通じて実感した。関西プロパティーは現在入居率93%だが、オーナーからの信頼度は100%と言っていいだろう。
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