10年
勝ち続ける
不動産投資

借り入れる融資額と金利は妥当か。
土地の容積を捨てていないか。
建物構造は適正か。
建物完成時感動するデザインになっているか。
見込んだ収益は得られているか。
10年後所有者として誇れる
不動産を創るのが株式会社BRAVEの仕事です。

Time-laps
撮影

建築現場を可視化する

  1. プロの領域(新築不動産投資)
  2. 成功のレシピ
  3. スクラップ&ビルド
    (M.hills MINAMISENBA)
  4. 融資
  5. 金利
  6. スクラップ&ビルド
    (BRAVE 常盤町)
  7. 土地価格の「虚と実」
  8. 土地と建物の縁
  9. 地球環境的視野
  10. 建築デザインの意義
  11. 成功の鍵を握る
  12. 売却・保有・着眼点を絞る
  13. プロが語る

Effective land use土地有効活用

プロの領域

土地有効活用は銀行・建設業・設計士・宅建士・司法書士・税理士・弁護士などそれぞれの分野のプロフェッショナルが英智を出し合い計画を遂行するビジネスです。株式会社BRAVE は、各社の提案を見極め、さらに10年後を見据えたご提案を形にするコンサル(新築不動産投資)です。

成功の
レシピ

場所 大阪市中央区農人橋
取得 2015年9月
土地 1.55億円
建物 3.55億円
構造 RC14階建
間取り 1LDK+2SLDK
総戸数 21戸+メゾネット1戸
面積 45.55㎡~129.81㎡
施工床面積 1,713.59㎡
竣工 2018年3月
  1. その土地のポテンシャルを正確に判断する。
  2. 建築する建物の収益性を判断する。
  3. 資産性、耐久性、安全性を考えた建築構造を提案する。
  4. 建築資金や税金対策等のアドバイスをする。
  5. その場所にふさわしい建物デザインや設備仕様を提案する。
  6. 高い入居率を維持できる施策を提案をする。
  7. 10年後の資産性をシミュレーションし方向性を検討する。

資金税金

スクラップ&ビルド

立体駐車場として取得した後、
マンション需要を鑑み建て替え。
ファミリータイプで設計したところわずか3週間で満室。

場所 大阪市中央区南船場
取得 2015年6月
土地 1.0億円
建物 2.9億円
構造 RC13階建
間取り 1LDK
総戸数 24戸+店舗1
面積 32.59㎡~40.70㎡
施工床面積 1,288.04㎡
竣工 2017年8月

お問い
合わせ

融資のアドバイスも
不動産コンサルティングの
重要な仕事です。

 不動産投資資金を借り入れる場合、金融機関から融資を受けるのが一般的です。金融機関には都銀の4行の他、地銀・信金・信組・ネット専業・ノンバンクとあります。金融機関の利益は融資手数料と利息になるので都銀になれば返済が確実で高い融資ができる融資先好みます。都銀で借り入れたことがある場合、金融機関は過去を信用材料の一つにするので地銀、信金でも借り入れしやすくなります。
 しかし大口預金者でもなく大口融資でもない場合、窓口に赴いても資料を渡されるだけでなかなか前には進みません。ではどうするか、一般の方にはあまり馴染みはありませんが都銀には「専門部署」があり「専門部署」から支店に回るルートを利用します。BRAVE ではこの「専門部署」との接点を活かした融資条件を引き出します。このような「専門部署」との接点は不動産業者の中でも融資に強い業者にしかありません。銀行によっては不動産融資に関して消極的な時期もありますが、そんな場合にも備え複数の金融機関にパイプが必要となってきます。事業の初期段階で最も重要な融資においてもBRAVEのコンサルティングは機能します。土地のリサーチや銀行のヒヤリングまでも含め完璧な新築不動産投資を目指します。

融資のアドバイスも不動産コンサルティングの重要な仕事です。

調達資金1億円、
金利1%の差が
1500万円超に。

右表は1億円の資金を、金利が0.5%、1.0%、1.5%で30 年間支払う金利の総額を表したものです。金利の支払額は当初10 年で0.5%と1.5% の場合では約830万円の差額になります。仮に30年間借り続けた場合には約1500万円の差額が生じることになります。元金率[1-(金利額÷元金×100%)] は1.5% の金利、当初10年間で1-(12,520,833÷1億×100%)=87.5%、0.5%では1-(4,145,717÷1 億×100%)=99.59%となります。1500 万円の差(金利1% の差額)は単純に家賃10万円のお部屋を約12年間賃貸した金額に相当します。新築不動産投資において借り入れ金利がいかに重要かご理解いただけたと思います。ではどうすれば低金利で資金調達が出来るかという問題が浮上してきます。ここで全てをつまびらかにすることは出来ませんが、弊社の資金調達金利は、0.5% より低い最低金利で新築不動産投資の運用を行なっています。一言で言えば、金融機関は貸出先の与信がしっかり安定し、投資する物件に間違いがなければ低金利で融資することが可能です。また金融機関の担当者が稟議書を書く上で必要な材料をしっかり揃えておくことも重要です。

調達資金1 億円、金利1% の差が1500 万円超に。

資金税金

スクラップ&ビルド

建築・解体を繰り返す都心の建物、
優良な資産は次世代に受け継がれ
半永久的に繰り返されます。

BRAVE 常盤町

場所 大阪市中央区常盤町
構造 RC11階建
間取り 1LD
総戸数 20戸
面積 竣工2018年3月
竣工 32.00㎡

土地
の力

都市計画

都市計画区域内の市街化区域に
住居系7種、商業系2種、
工業系3種の用途地域が
設けられておりエリアごとに
建築できる建物が決まっている。
さらに幅員4m以上の道路に
2m以上接しなければならない。
その他全面道路幅による容積率、
地域ごとに定められている
建ぺい率を守る必要がある。

お問い
合わせ

土地価格の「虚と実」

路線価などで表される土地価格は時代を背景に上昇下落を繰り返します。
しかし、マーケット上の土地価格はあまり気にする必要はありません。
一等地であればマーケット価格度外視で取引されることもあります。
また一等地を保有しているからといって、周辺を囲むように開発されてしまったら資産価値が下がるどころか取引さえ出来なくなる場合もあります。

「土地神話はありません。」

ご自身の土地が一体何者か、ご自身で確認するいい機会ではないでしょうか。
BRAVEのコンサル(新築不動産投資)をご利用いただき新たな不動産を手に入れられてはいかがででしょう。

建築
の力

土地と建物の縁
希少立地ゆえの限られた敷地面積に、
最大限の延べ床面積と工法を駆使した
都市型レジデンスと民泊仕様住居、
その土地にあった最適の建物を選択する。
BRAVEのコンサル(新築不動産投資)は
最適の構造を選択します。

建物構造(耐用年数)

木造建築物
軸組工法(在来工法)
枠組工法(ツーバイフォー)
法定耐用年数住宅木造22年

鉄骨造
法定耐用年数S造19~34年
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
法定耐用年数47年

ブエナビスタ南森町 ブエナビスタ桜ノ宮 CASA COMODA 難波 新築不動産投資

資産性
耐久性
安全性

お問い
合わせ

地球環境的視野

洪水、台風など劇的に変化する自然環境。
命を守る耐久性に加え日常の安全をチェックする防犯機能など安全で安心できる物件が高い資産性を維持します。
また細かなメンテナンスが建物の耐久性を強化します。
10年後の収益をしっかり見据えた上で最大のコストパフォーマンスが
発揮できる建築施工を提案します。
BRAVEはオーナー様に向き合い
地球環境も視野に入れた
コンサル(新築不動産投資)を実現します。

デザイン
の力

建築デザインの使命
選ばれる物件に。
街並みに存在感が飲み込まれない表情豊かな
デザインが人を惹きつけ入居率を上げます。
建築デザインが持つ力は、
何十年先も輝きを失うことなく、
人気を持続することができるでしょう。

ブエナビスタ天満橋 G-Style TENMABASHI Mhills MINAMISENBA Ys大手通REIOS 谷町ブエナビスタ 神戸イースト 新築不動産投資

管理
の力

成功の鍵を握る
33棟686戸の実績(2019年4月現在)
管理会社と入居者の対話が高い入居率と
長い入居年数に反映されます。

お問い
合わせ

AMBITIOUS鎗屋町 FrameWood BRAVE本社 ブエナビスタ神戸イースト C.COLOR南新町 新築不動産投資

出口
戦略

売却・保有、着眼点を絞る

お問い
合わせ

G-StyleTENMABASHI FrameWood BRAVE北新町キッチン BRAVE北新町LD AMBITIOUS鎗屋町エントランスホール ブエナビスタ天満橋エントランスホール 新築不動産投資

BRAVE農人橋LD 新築不動産投資

建物完成前には賃料、管理費などを決定します。
竣工後は満室状態であっても、常に周りの競合マーケットなどを視野に入れながら、
タイミングによって次の方向性を考えます。
土地有効活用事業に絶対、安泰はない。
ということをお客様にはご理解頂き、そして、想定されるリスクを顕在化し、
一つ一つ潰すことが成果を継続させる秘訣だと考えます。
これがBRAVEのコンサル(新築不動産投資)です。

プロが語る

プロが語る
 土地有効活用事業の計画において事業成功の鍵を握るのは設計士だと言っても過言ではない。細部にわたるデザインの一つ一つが多様な意味を持ち建物に息吹を宿すことを優秀な設計士は知っている。今回そんなキーマンの一人、株式会社グラッドデザイン代表取締役土井敎次氏に設計士から見た土地有効活用事業について聞いた。
 建築コストが事業の成否を左右すると言っても過言ではない。しかし当初の高利回りに拘り底コストを追求した結果、10年後、新鮮さと人気をなくした建物になれば事業として成功とは言えない。逆に、相場より高い家賃を払ってでも住みたい。常に高稼働率を維持する。20 年先も存在感がある建物なら。その資産価値は下げることを知らない。土井氏は何十年先のことも考えオーナーに理解を求め、付加価値を備え資産価値を守る。「人々に喜びを与え、感動が生まれる建築を創作する事」その言葉通り、目先の利益に拘らず、その先を見据え、人に寄り添った設計士である。氏の理念は学生時代に学んだアメリカのカリフォルニア芸術大学建築学科にそのルーツがある。外国人の建築を具現化するためのプレゼンテーション能力とパワーの違いに圧倒されそうになった氏は、徹底的に建築の理解・共感させるスキルを学び、自身のプレゼンテーション能力を鍛えたと言う。だから土井氏はよく話す。そしてプレゼンテーションでは、時には熱く、時にはユーモアを交えながら話し始め、完成を心待ちするオーナーや関係者にデザイン・コンセプトの意味をよく理解してもらい、完成した建物のイメージをあたためながら共感と納得を得ていく。そして終了間近には氏の世界感に上手に招き入れられることになる。
 株式会社BRAVEと4年間の取引の中で、すでに21棟もの設計をこなし、多忙で事務所に缶詰状態と思いきや建築定例会議を除き、1現場へ竣工までに最低15回は赴き、現場のチェックも余念はない。経営者としてオーナーの資産を守ろうとする経営感覚と、クリエイターとして設計図と向き合う設計士の顔は、どこか相反するように見えるが、2つの切り替えスイッチを操作しながら人々の感動請負人として精力的に駆け回る。
プロが語る
複数取引があるゼネコンの中から、今回は株式会社フウキ建設に話を聞いた。「株式会社BRAVEさんとは、取引させて頂いて3年になりますが、すでに8棟目の仕事になります。」と応えてくれたのは、現場の渡邊監督だ。1年に2棟以上のハイペース受注ができるのは、BRAVE の活発な供給が最要因だが、BRAVE 代表から工事内容・工期・価格面で信頼を得ていると渡邊監督は胸をはる。具体的に話を聞いてみた。工事面では、発注を受けた工事は全てRC(鉄筋コンクリート)造。工期も掛かるし工程も複雑になる。やはりその中でコンクリートの打設には気を遣う。かぶり厚(鉄筋からコンクリートまでの最小距離)の確保、ジャンカ(剥がれ)、コールドジョイント(コンクリートにつなぎ目が出て一体化しない)など基本的なことだが現場監督が細かくチェックすることで不良を防ぐことができるそうだ。特に見えない部分でしかも建物の耐久性や耐震性に関わることなので、現場監督の責任は大きい。また近隣で起こるクレームは監督自ら駆けつけ、しっかり説明することで早期に解決を図れるとこちらも自信を伺わせる。また工期については現在工事中のBRAVE本社ビルを例にだし、難波の高島屋の隣で人口密集地でもあり、通行人も多い。人口密集地での建設工事は慣れてはいるものの、常に気を引き締め安全確保第一で、気持ちに余裕を持って工期・工程に取り組むことが大切だと語る。最後に価格面では、業界全体で未だ上り基調ではあるが、施主のBRAVE、設計会社などもプロ中のプロなので打ち合わせ段階で無駄なコストが掛からないようにしてくれることや、こちら側の提案に対しても耳を傾けてくれる。掛けるところは掛け、省くところは省くと減り張りが効いている。コスト面では厳しいが仕事はやり易い。また、BRAVEとの仕事は自分自身のスキルアップにも繋がるし、やりがいもある。実は次の物件も決まっているので、まだまだ頑張る。と笑顔で語ってくれた。
プロが語る
 不動産事業では多くの業種、業者間で仕事を進めて行くわけだが、関西で賃貸マンションの管理を管理会社に任せる割合は全体の3割程度だ。賃貸マンション事業では入居者と接点をもつ会社は唯一管理会社だけで建物完成というバトンを引き継いだ管理会社の業務も非常に重要だ。オーナーの要望聞きれ、入居者へのサービスを提供する仕事はオーナーと入居者をつなぐ「扇の要」的存在である。今回はオーナーから依頼を受け管理会社としてご活躍されている関西プロパティ株式会社 代表取締役 安永武志氏に話を聞いた。会社を起こして10年になるそうだが、現在46棟1,037戸の物件を管理している。気になる入居率は93%。90%を超えているので高いと思うのだが素人にはわかりずらい、詳しく聞くと他社の管理会社では入居率98%と高い数字を謳っているところもあるそうだが、1カ月の内1日でも入居している日があれば1ヶ月間入居したとみなし稼働率をあげる計算をする業者もあるそうだ。実際には退去後クリーニングをしたり募集期間を1ヶ月要したとしたら稼働率は91.7%となる。安永氏が答えてくれた93%は実数である。そう考えるとこの入居率は非常に高いことが解る。しかしこの高入居率を維持するのは、なかなか難しい、なぜならオーナーは最大限の賃料想定で管理会社に客付を求めるからである。とにかく管理会社は忙しい、新築物件では、部屋のイメージアップを狙ってモデルルームを作り、内覧要望してくる不動産業者に好印象を与える細やかな戦略を立てる。また、入居後の日々のトラブル、相談、解決などは土日関係なく対応しなければならない。取材中にも電話があり耳を傾けてみると、新築マンションの入居者が鍵を部屋に置いたままゴミ出ししてしまい、オートロックが掛かっていて部屋に戻れない。唖然とさせられる話ではあるが、合鍵を持っていき即座に解決したそうである。また入居者間での音の問題などでは、書面による注意喚起だけではなく、場合によっては訪問し双方の話を聞いてお互いが気持ちよく暮らせるよう配慮する。こういった様々な諸問題を自主管理している70%のオーナーが果たして解決できるのだろうか、やはりこの分野にもプロの力が必要だと今回の取材を通じて実感した。関西プロパティーは現在入居率93%だが、オーナーからの信頼度は100%と言っていいだろう。
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