土地有効活用は銀行・建設業・設計士・宅建士・司法書士・税理士・弁護士などそれぞれの分野のプロフェッショナルが英智を出し合い計画を遂行するビジネスです。株式会社BRAVE は、各社の提案を見極め、さらに10年後を見据えたご提案を形にするコンサル(新築不動産投資)です。
2000年(平成12年)から2022年(令和3年)までの東京、大阪の高層建築(SRC造、RC造、S造)の単価、面積、金額を考察する。
建築単価の上昇時期は大きく3つにカテゴライズできる。
1つ目は、2000年(平成12年)からリーマンショックが起こる前年の2007年(平成19年)まで、2つ目は、2008年から東京オリンピック招致が決まる前年の2014年(平成26年)まで、そして3つ目が東京オリンピック招致が決まった2015年(平成27年)から2021年(令和3年)まで、大よそ7年間隔で変わっているように見える。まず2000年からの7年間、東京では平均坪単価69万円、大阪は51万円で両都市とも1~2万円の上下で7年間推移している。この期間の東京、大阪では年平均34,000棟以上、床面積8百10万坪の建築が行われており、リーマンショックが起こる前まで業界は活発だったと言える。
2つ目のリーマンショックの影響を受けた7年間は、設備投資の抑制などから建築棟数は27,000棟、建築床面積は700万坪と大きく減少するが、その反面建築単価は東京で85万円、大阪でも59万円と15%~20%強アップし建築業界はリストラで苦しい期間を早期に乗り越えたのではないかと想像する。
3つ目の東京オリンピック招致が決まってからは、関係者の記憶に新しいので説明するまでもないのだが、単価は一気に上昇し、東京は116万円、36%、大阪は75万円、27%のアップになっているこれほどのアップ率は他の業界では見られないだろうと思う。
苦しい時期、我慢した時期から一気に反転攻勢に出たようにも思える。もはや建築現場での人手不足やコロナ禍、エネルギー問題が建築費を押し上げたと言う理由ではこのアップの説明はつかないように思うのだが。
そして、3つ目にカテゴライズしたこの時期の7年間も建築棟数年平均24,000棟強、床面積660万坪とさらなる減少していく中において、2014年(令和3年)には、東京、大阪を合わせ7兆6千2百億と2000年(平成12年)から過去最高の建築受注額を更新している。
建築単価は東京で78%、大阪で58%上がりバブル期の様相を呈していると言える。
但し、2023年(令和4年)の数字は見過ごせない状況になっている。
東京、大阪の建築棟数は15,000棟程度、建築面積も380万坪程度、建築額においても3兆9千1百億円と前年から50%近くダウンしている。
これほどの下落はリーマンショック当時でもなく、また、冬の時代に入る可能性もある。ここまでの考察で言えることは建設会社は仕事が減れば建築単価を上げなければ経営が持たないといことである。今後建築棟数がどんどん増えていく見込みは非常に低く、さらなる高騰に備えなければ行けないかもしれない。
2022年後半コロナ禍の出口がようやく見え始めた頃、弊社は8棟のレジデンスと1棟の商業ビルを竣工しました。
本社がある大阪、難波周辺も人通りが増え徐々に活気を取り戻しつつありましたが、事業の根幹である建築費は、未だ落ち着く気配を見せず、さらなる高騰の気配さえ見せ、坪単価100万円が高かったのは過去の話になってしまいました。
しかし、不動産投資家や家主の事業意欲は活発で、光熱費の高騰、物価高に利上げとインフレの様相を呈するものの、景気自体は好景気とは言えない中において、不動産事業で業績を支えようとする方も沢山いらっしゃるということを実感しています。
そのことは新築レジデンスは竣工後、早期に売れるという現象が起こっていることからも解ります。
現況の都心のレジデンスは用地の確保が非常に難しいことと建築費高騰で品薄状態になっており、投資に見合う利潤を見込める物件はさらに少なくなっているからです。
新築レジデンスにが家主、投資家に人気が集まる理由は他にもあります。
例えば入居者サイドから見た場合、中古、分譲マンションの価格はバブル期を思わせるほど高騰し、マンション購入に二の足を踏む層や、断念する層はますます増えています。
その層に加え都心には常に賃貸マンション派という層が一定数います。
その層の目線にたてば賃貸マンションの賃料は安定路線で推移しているので賃貸マンション派には安定感が生まれます。
この一定数を顧客に持つ家主、投資家には、常に安定した収益が見込めるということになります。
また、引き続き中古、新築マンションの高騰が続くようであれば、築浅の賃貸マンションになればなるほど、賃料アップの戦略を取り入れることも可能になってきます。
ただし理由のない上げ方をして空室率が上がったり、売却しにくくなったりしないよう。
信頼できるプロのアドバイスを聴き、物件、市況をしっかり見極めた上での不動産投資をお勧めします。
土地有効活用で商業ビルの提案をする不動産会社があります。
商業ビルは住宅に比べテナントとの契約年数が長く、賃料も高額になることが多いので安定した収益を見込めるという利点があります。
一方、建築の前段階で多くの情報収集が必要になります。
住宅の場合は、駅からの距離が1分遠い、近いで大きな差は生まれませんが、商業ビルの場合、通りどころか筋が1本違ったということで、集客が大きく変わったという現象も起こります。
そもそも現場がどんな商売に適しているのか、どういった業種が好む場所なのかに加え、オフィス、物販、飲食、入居する職種によって建物自体の設備など、建築に関するスキルも必要です。
計画段階で不動産会社がお店の面積から集客人員を割りだし、電気容量や排煙、排水など設備の提案はあると思いますが、こういった細かな説明が無いような会社とはビジネスとして一緒に進めて行くことは、お勧めできません。
また、テナントとの契約期間が長いからと言って安心できません。
チェーン店であっても店舗は目まぐるしく入れ替わりますし、途中解約も普通にあります。
現状復帰の工事期間や次のテナントが決まる期間に、賃料収入がない場合もあります。
またそれらの工事業社との打ち合わせに加え、管理の問題もあります。
テナントに24時間営業のお店が入り深夜の対応に苦慮したりとか、設備関係の不具合など個人では対応できないことも起こり得ます。
こう言った諸問題を一括丸投げで不動産会社に任せる方法もありますが、そうすると当然収益の一部、あるいは多くが不動産会社に行くわけですから、少ない収益では手を出せません。
さらに不特定多数の人々が集まる商業ビルの所有者には防火責任者などマンションの所有とは違う責任も課せられます。
商業ビルを保有するということは、不動産投資、不動産ビジネスを極めると言っても過言ではないと言えます。
規模や内容によりますが、個人の大家さんが仕切るのは難しいかもしれませんが、商業ビルにふさわしい土地を所有しているのであれば、業として取り組むのも、やりがいのあるビジネスだと思います。
平成25年9月、オリンピック開催候補地が東京に決まった頃から、建築コストが一段階上がり始めました。
当初建築コストが上がる理由として多くの人が、建築関連で働く人たちの高齢化で廃業者が増えた事、オリンピック特需で職人や人足が賃金の高い東京に流れたために、人を確保するには高い賃金を出さなければ集まらない。
といった状況に加え、豊富な仕事量が安価な受注を避けるようになりました。
では、オリンピックが終わった後、建築費は落ち着いてきたのかというと言うと、そうではありません。
その後もどんどん上がり続け、今では、資材の高騰、エネルギー費用の高騰などと言われるようになり未だ天井は見えません。
そんな中で新築分譲マンションの値段も上がり、中古住宅の価格をも押し上げて行きました。
住宅の値上がりは、低金利で今が買い時機運という側面もありましたがバブル期より高くなった物件もあり、こちらも未だ天井は見えません。
では、家主、投資家がお持ちの賃貸住宅の家賃はどうでしょうか?
東京23区の一部では、賃貸住宅の空室率は低く、需要が活発で品薄状態になり賃料が上がるエリアがありますが、それ以外のエリアでは軒並み据え置きか下落状態が続いているようです。
家賃を上げている一部の住宅でも、周辺の不動産価格が上り基調だからといって即家賃をあげている訳ではありません。
退去する部屋が出て、新しい入居者を募集する段階で、家賃を上げるというプロセスをとります。
そうしないとトラブルになったり、裁判までいってしまうということもあり、そうなると無駄に時間を浪費してしまうからです。
家賃は新築や中古マンションの値上げに比べ瞬発性がなく、すぐに家賃を上げにくい商品だと言えます。これでお分り頂けましたでしょうか?
いかに最初の値付けが大事か。
周辺の状況に左右されにくい付加価値の高い商品造りが重要かを。
家主さんの中には、当初の収支通り利益が上がっていればそれでいいと思っている方もおられますが、住居系の不動産が上がり続けることはありません。
建物は古くなれば、必ず評価が下がります。
潤沢な資金が確保できるときにこそ、次の投資を考えることが安定した利益を生み出せることだと考えます。
不動産投資家には色々な立場の方がいらっしゃいます。
例えば先祖代々土地建物を所有していて貸しておられる大家さん。
会社経営をされていて資産として不動産をお持ちになり購入や売却をされている方など。
様々な方がいらっしゃいますが、我々不動産事業会社との違いを少しご説明します。
不動産事業会社と言っても様々ありますので、弊社との違いと言うことにします。
まず不動産投資家の方と事業会社では打つ手が違います。
打つ手とは、例えば前述した大家さんの場合、古くなり空室期間が長くなってきたときに、「打てる手」を考えたときに懇意の不動産会社に入居者の募集依頼をしてもらうとか、資金があればリフォームするとか、あるいは賃料を下げるとか、売却してしまうと言う手もありますが、相続した物件であればなかなかここへは行き着きません。
あまり打つ手がありません。
次に投資家の場合はどうか、所有していた期間やローン残額などを考慮して売却と言う手も打てます。
売却益が出れば再投資もできます。
その時々の市況に大きく左右されますので、タイミングが肝心になります。
あと収益性の高い場所に物件をお持ちであれば、建て替えると言う手もあります。
いずれにしろ建て替えや売却となると不動産会社や建設会社に依頼することになりますので、どこかで専門の知識を持つ会社にある意味丸投げしなければなりません。
しかし、大家さんよりは打つ手は多いことは間違いありません。
では、弊社の場合はどうかと言うと、仕入れの段階で手を打ちます。
まず、妥当な値段で土地建物が買えるのか、経費や税金がどれぐらい必要か、建築のVE、借入資金の金利、自己資金の用意など、極力無駄な資金や時間をかけないようにする。
そして竣工した物件が稼ぎ出せる収益と資産を最大値に引き上げるよう「手を打ちます」。
ここが一番難しいかもしれませんが、完成した建物のポテンシャルをデーターや経験値を元に想像し、その想像をなぞりながら魅力ある建物に創造する。
多くの選択肢の中から最善の一手を選択します。それがプロの不動産投資ではないかと考えます。
弊社は、主に年間10棟前後のマンション、ビルを建築し事業化しています。その他不動産の買取や、仲介などの業務もあります。それぞれの業務に契約が必要になる上、金融機関との契約もあります。年間の契約行為だけで100件は下らないかもしれません。民法では、口約束でも契約は成立することになっていますが、流石に不動産関係の取引は高額で多くの人が関係してくるので書面を残すのが常識となっています。弊社では契約関係でのトラブルを出来るだけ無くすために顧問弁護士とも常に連携を取っています。不動産事業では契約書がなければ事業化出来ないと言っても過言ではありません。言うまでもなく法律を遵守しなければ良い仕事は出来ません。
しかし、いくら弊社が法律を遵守してもトラブルが持ち上がります。それが近隣住民の日照権やプライバシーを振りかざした建設反対です。そもそも日照権という法律はなく、建築基準法上の、日影規制がそれに当たるのですが、商業地では日影規制の対象地域には指定されていません。弊社の多くの物件が商業地での計画で、今回も商業地での計画でした。当然反対されている先住者も商業地にお住まいになられていますし、その先住者の方も商業地でのたくさんの恩恵を受けておられるはずなのですが、いざ他人が建築するとなると、絶対反対の姿勢を崩しません。何が何でも反対。2020年春先、弊社のあるプロジェクトでこの絶対反対が持ち上がりました。突然の電話で「日照権が奪われる」から始まり、「どういうつもりですか」とあれやこれや。しまいには新聞社やTV局にまで手を回すとネンの入ったものでした。新聞社やTV局の取材は丁重にお断りしたものの、こういう事案は昔からたくさんあるのに、少し調べれば先住者の言い分が通ることはないとわかるはずなのに「暇な新聞社やTV局もあったものだなぁ」と思っていました。日照権では言い分が通らないとわかるや、今度は道幅がどうのこうのと、相手側弁護士までが言いだす始末で、一般の投資家だと閉口してしまうかもしれませんが、とうとう訴訟に。当然相手側の言い分は棄却されたのですが、結果が分かっていても、相手の言い分を聞くのも仕事と割り切りました。そもそも不動産取得前に、法に照らし合わせて、どの程度のものが建築できるかは調査済みで契約しています。プロなら当然で、勝訴も織り込み済みです。
大阪市内の中心地、谷町に築100年を超える文化住宅があります。近くに空掘商店街があり町屋風にリフォームされたお店などが若者の人気を集めるエリアです。戦火をくぐり抜けたこの物件は、事故が起こる令和3年まで立派に現存していました。1階は商売をされており、2階は3室あり1室は空室で、残り2室にそれぞれご老人が入居されていました。勿論エレベーターはなく、お年寄りが上り下りするにはかなりきつい急階段が1つ設置されているだけです。弊社は2年前にこの物件を取得したのですが、前所有者と同じ条件で、賃料は毎月月初に集金するということになっていました。私はご老人方々と商売をされている方も含めもう2年のお付き合いということになっていました。
ある冬の朝、1室のご老人宅へ集金に伺いました。
「〇〇さーん おはようございます BRAVEでーす」
「〇〇さーん おはようございます BRAVEでーす」 あれっ。お出かけかな? でも今までこんなことなかったし?
不安がよぎったものの、もう一度昼から出直そうと思い、数時間後に再度お伺いすることにしました。
数時間後
「〇〇さーん。 こんにちは。 BRAVEでーす」
「〇〇さーん。 こんにちは。 BRAVEでーす」 返事がない、いや、これは絶対おかしい嫌な胸騒ぎが。
1階に駆け下り、「最近〇〇さん見かけていませんか」と尋ねたところ、「そう言えば2週間ぐらい前に見たきりかな」と仕事の手を止め出てきてくれました。「万が一と言うこともあるし」「もしもの時は早い方がいいだろうし」と言われ身体中に血が駆け巡り、鼓動がだんだん早くなるのがわかります。
やばい、やばい、間違いであってほしいと思いながら、会社に連絡し警察に来てもらう許可をとり、急いで110番。
「事故ですか 事件ですか」事情を話し、「とにかく早く来てください」
仕事上のお付き合いとは言え、2年もお付き合いすれば情も移ります。警察官が到着するまでの時間が非常に長く感じ不安でいてもたってもいられなかったと思います。なんとか無事で、あるいは何処かへ出かけていて欲しい。
と祈っていました。
警察官は自転車で2人やって来てくれました。そして応答のない部屋の様子を、真ん中の空室になっている部屋から伺いましたが人影を見ることができませんでした。次に鍵を壊し部屋の中に入ることはできるが、鍵の修繕費などは請求されても支払えない旨を告げられました。私は即座に了承しましたが、警察官は一瞬考え、やはりレスキューに応援を依頼しようと言いました。レスキューであれば救命率も上がると思い警察官の提案に賛成しました。警察官は直ちにレスキューへ連絡してくれました。しばらくすると、けたたましいサイレンと共に肩に梯子をかけた隊員、酸素ボンベを背負った隊員、タンカを持った隊員が続々駆けつけてくれました。その迅速な行動に1分1秒を争う救命の現場が緊張感に包まれました。「〇〇さーんレスキューが助けてくれるよ」 「もう少しの辛抱だよ」と心の中で叫んでいました。
そしてレスキュー隊員の1人が2階に梯子をかけたかと思うと、あっという間に上り、2階の窓の鍵が空いていることを隊長らしき人に報告すると、「入ります」と言ったかと思うと、するするするっと建物の中に吸い込まれるように姿が見えなくなりました。一瞬現場の空気は張り詰めました。
しばらくすると、玄関の扉が中から開けられ、外で待っていた警察官になにやらヒソヒソと話をしていました。そうするとレスキュー隊が持って来たタンカや、梯子が持って来たスピードと同じ速さで撤収されました。
そうです。救命ができなかったのです。嫌な予感は当たってしまいました。電気の灯っていない薄暗い2間ある部屋の奥でお亡くなりになっていました。警察官から説明があり事件性はなさそうですが、鑑識がくるのでしばらくここで待機してほしいと告げられました。そして待機している間に亡くなられた方の親族の連絡先を聞かれました。それからおよそ3時間、もうすっかり暗くなってしまった現場の窓に、鑑識官が撮るカメラのフラッシュの光線が漏れるのをただ見続けていました。ここはエレベーターもないし、階段も急だし、ご遺体はどうやって降ろされるのだろう。まさか紐で縛って荷物のように降ろされるのか。そんなことを考えながら待っていると、1人の警官がおぶって1人の警官が後ろから支えて慎重に階段を降りてくる姿が見えました。袋には入れられていましたが、それがご遺体だということはすぐにわかりました。大事に丁寧に一歩ずつ、人の死の尊厳を最大限に守ってくれた警察官に深く感謝していました。結果、不動産業に従事し家主側からの立場で借主様の70数年の人生の最期に立ち会うことになった訳ですが、本来人の死は日常であるものの、いざ身の回りで起こるとひどく動揺します。最初に訪問した時にもっと積極的な行動を取っていれば命を救えたのではないか。あるいは集金日がもう少し早ければ事態が変わっていたのではないかとも考え込みました。しかし検視の結果は、1階のお店の方が見かけたのが最後で、死後2週間ということでした。
郷里のお兄様が駆けつけて来られ、お部屋の整理に立ち会わせていただきましたが、預金通帳や保健証などはわかりやすい所に保管されており、お兄様がご心配されていた未払金などもなく無事に引き渡しも終わりました。まるで〇〇さんは万が一のことを考え、周囲に出来るだけ迷惑がかからないようにと覚悟を持っておられたのではないかとすら思える最期でした。今後高齢化は進んでいきます。誰も死から逃れることはできません。貸主はいつ今回のような局面がやってきてもおかしくありません。家賃は振込が多くなっている昨今、入金がなかったからと行って直ぐにご自宅に訪問するというようなこともまずありません。いたずらに時間が過ぎ発見が送れる可能性は高くなります。ますます多様化し複雑化する社会の中で、自宅での独居死について貸主に何ができるのか、どうすることが最善につながるのか深く考えさせられる事案でした。
最後に、〇〇さん、ありがとうございました。(合掌)
借り入れる融資額と金利は妥当か。
土地の容積を捨てていないか。
建物構造は適正か。
建物完成時感動するデザインになっているか。
見込んだ収益は得られているか。
10年後所有者として誇れる
不動産を創るのが株式会社BRAVEの仕事です。
「ミナミ」の土地価格が右肩上がりの2017年、銀行の紹介で現本社ビルの不動産情報の査定相談がありました。この辺りは南海電鉄系商業施設が広大な土地を利用しており、何十年も不動産の売り物件が出ないエリアです。「金額的に条件が合意できても、所有者のメガネに叶わなければ売り渡さない」という所有者の考えの中、弊社の企業理念や代表の人物像を気に入って頂くことができ、順調に話が進み同年7月に売買契約を締結しました。好調に進む時には売買情報も好転するもので、翌年には隣の銀行から、銀行が所有する不動産を弊社に買って欲しいと話が入りました。土地面積を広げることでさらに収益性が伸びると判断し、同年4月に売買契約を締結しました。建築中は銀行を核テナントとして迎え、建物竣工の約1年前2019年5月にリーシング開始、竣工までに約8割のテナント誘致を終えましたが、2020年竣工間際に新型コロナによる経営悪化懸念を理由に、3割の店舗が出店を見合わせ、賃貸契約解除の申し出を受けました。しかし建物の外観が見えだすと、この場所の不動産価値を高く評価した事業社から、多くの問い合わせが入り2020年内にキャンセル分以上を補いました。新型コロナの影響で、ホテル、小売、飲食は大きな影響を受けましたが、そんな中、弊社のテナントは、食、アミューズメントから食、医、美容に写り変わった印象です。商業地の中心地においては、多彩な業種に対応できれば、予期せぬ経済的事態の悪化ががあったとしても、マネージメントは可能だと言えます。そして2021年1月現在では、1フロアを残す所となりました。
場所 | 大阪市中央区農人橋 |
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取得 | 2015年9月 |
土地 | 1.55億円 |
建物 | 3.55億円 |
構造 | RC14階建 |
間取り | 1LDK+2SLDK |
総戸数 | 21戸+メゾネット1戸 |
面積 | 45.55㎡~129.81㎡ |
施工床面積 | 1,713.59㎡ |
竣工 | 2018年3月 |
立体駐車場として取得した後、
マンション需要を鑑み建て替え。
ファミリータイプで設計したところわずか3週間で満室。
場所 | 大阪市中央区南船場 |
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取得 | 2015年6月 |
土地 | 1.0億円 |
建物 | 2.9億円 |
構造 | RC13階建 |
間取り | 1LDK |
総戸数 | 24戸+店舗1 |
面積 | 32.59㎡~40.70㎡ |
施工床面積 | 1,288.04㎡ |
竣工 | 2017年8月 |
建築・解体を繰り返す都心の建物、
優良な資産は次世代に受け継がれ
半永久的に繰り返されます。
場所 | 大阪市中央区常盤町 |
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構造 | RC11階建 |
間取り | 1LD |
総戸数 | 20戸 |
竣工 | 竣工2018年3月 |
面積 | 32.00㎡ |
労務費(人件費)工事原価の4 割前後をしめる。高齢化、業界離れで職人不足、職人確保にお金が掛かる。 首都圏の活発な工事で、高単価の仕事に職人が流れる。施工費高騰はオリンピック需要後も高止まりのまま。 大阪万博建設ラッシュで再度高騰傾向になる可能性がある。
人手不足による人件費高騰が施工費を押し上げているのか?
儲かりすぎていると施主に思われると営業活動に支障をきたす」とまで言われるゼネコン業界において大手各社はここ数年高い利益を出している。
あるゼネコンは「省力化の工夫や新工法の浸透で、型枠や鉄筋工の人手に余裕がある」
また「人手はあらかじめ一定の数を確保しているので労務費は急に変動しない」事実この労務費の上振れが高利益に繋がったと言う。
ゼネコンの分厚い見積もりを1つ1つ精査するのはゼネコンでも積算経験者でない限り無理な話である。
鉄筋や生コンは全国統一価格だから、この部分はさわれない。したがってゼネコンの癖とでも言うか儲けている項目を見つけ出しそこをネゴする。
これを見つけるのは、長年の経験と勘としか言いようがない。
例えば、関西のゼネコンではない(見積額が発生しない)項目が関東のゼネコンでは普通に上がってくる。
発注者側からすれば、当然なくてもいい項目なのでネゴする。こういったネゴを繰り返さなければ施工費は下がらない。
また安くていい材料があれば自ら買い付けもする。しかし全てをネゴし数年前の60万円台にまで持っていくことは残念ながらできない。
工事費の上昇は、政府が打ち出す「国土強靭化」「地方創生」などの公共事業再拡大にともない今の建設業界の流れになっている。
そして、何よりゼネコンの受注意欲を削がない、落とし所をきっちり見つけることが大事である。
賃貸RC・SRC・S (マンション) |
賃貸木造 (マンション) |
分譲マンション | |
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大阪 | 17,256戸 (73.5万円/坪) |
7,243戸 (52.9万円/坪) |
14,092戸 (84.2万円/坪) |
兵庫 | ※5,238戸 (75.8万円/坪) |
1,347戸 (56.7万円/坪) |
5,692戸 (79.4万円/坪) |
京都 | 3,402戸 (77.5万円/坪) |
645戸 (62.1万円/坪) |
2,623戸 (73.8万円/坪) |
滋賀 | 1,214戸 (69.8万円/坪) |
357戸 (55.7万円/坪) |
471戸 (85.4万円/坪) |
奈良 | 559戸 (74.8万円/坪) |
187戸 (57.8万円/坪) |
201戸 (74.0万円/坪) |
和歌山 | 404戸 (80.6万円/坪) |
105戸 (52.8万円/坪) |
94戸 (62.4万円/坪) |
合計 | 28,073戸 | 9,884戸 | 23,173戸 |
※一部除く
賃貸RC・SRC・S (マンション) |
賃貸木造 (マンション) |
分譲マンション | |
---|---|---|---|
東京 | 36,994戸 (104.9万円/坪) |
9,463戸 (66.1万円/坪) |
28,766戸 (105.3万円/坪) |
神奈川 | 10,484戸 (92.2万円/坪) |
7,472戸 (57.0万円/坪) |
8,925戸 (93.8万円/坪) |
埼玉 | 6,176戸 (87.1万円/坪) |
3,630戸 (60.2万円/坪) |
4,584戸 (84.1万円/坪) |
千葉 | 6,778戸 (83.9万円/坪) |
3,197戸 (52.8万円/坪) |
5,051戸 (87.5万円/坪) |
合計 | 60,432戸 | 23,762戸 | 47,326戸 |
2020年建築着工統計調査によると、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)では賃貸マンションは84,194戸、分譲マンションは47,326戸着工された。一方、近畿2府4県(大阪、京都、兵庫、奈良、和歌山、滋賀)では、賃貸マンションは37,957戸、分譲マンションは23,173戸であった。その内、東京が、首都圏全体の42%を占めた。近畿圏では大阪が、近畿圏全体の58%を占めている。鉄骨、鉄筋、コンクリート系の施工費は東京の賃貸マンションでは(104.9万円/坪)、分譲マンションでは(105.3万円/坪)、大阪の賃貸マンションが(73.5万円/坪)、分譲マンションが(84.2万円/坪)となっている。これは工事費予定額なので、実際の施工費はもう少し高いと思われる。マンション建設は主に鉄筋、鉄骨、コンクリートを使って施工されるわけだが、主要部材は全国ほぼ同等価格なのに、何故東京と大阪ではこれほどの差が出るのだろうか。当初オリンピック需要で、労働力不足による人件費の高騰などが大きく影響した。ということであったが、オリンピック需要が終わり、大型工事現場では機械化を進めることで高騰した人件費に歯止めをかけることができる。と大手ゼネコンなどは謳っていたが、実際には施工費は下がらず高止まりが維持されたままである。結局のところ、絶対的な仕事量が工事費を決めることになる。オリンピック需要が終わった後も、インバウンド需要を見込んだホテルなどの建設ラッシュ傾向は続いており、工事費も高値を維持したままということになる。当然のことながら、建設業者は、高値の工事受注に力を入れ、結果安い仕事は受けない。受けなくとも仕事はある。首都圏では工事業者側が仕事を選べる状態が続いており、なかなか下がる傾向にない。上記の表は住宅着工数だけなので、インフラ工事やビル建設などを加えると首都圏と近畿圏の差はもっと広がる。では、どうするか。このサイトの中で一部紹介したが、まずしっかり見積書を精査する。工事の難易度をしっかり把握する。そして次に長期的スパンで計画をたて、複数ある物件のスケジュール調整、設備や仕様など統一できるものは統一し効率よく発注する。長期的スパンで発注を考えるということになると3年先の物件まで確保しなければならない。これは一般の投資家の方には難しいことだが、ここをしっかり抑えなければ、ゼネコンも工事費減額の交渉のテーブルにはつかない。受注するゼネコン側からすると、今年、来年は仕事があると思っていても、3年後はどうか。ということになるとやや不安の影を落とすことになるからである。最近首都圏の方からお問い合わせを頂く「御社は施工費が安くできるのですか?」という質問が多い、施工費が思うように下がらずなかなかプロジェクトに踏み込めない様子が伺える。建築関係の高いスキルをお持ちの方でも、今の局面では、ネゴシエーションをうまく進めるのは難しいと思う。まだまだ首都圏では施工費の高止まりが続きそうだ。因みに、弊社でも120万円を超える施工費で計画中の物件もある。安く仕上げることは言うまでもなく大事なことだが、高額商品を富裕層向けに仕上げる。誰もが羨むような物件に仕上げる。お金をかけるところにはかける。こういう商品を供給するのもデベロッパーの使命でもある。
三大都市圏特定都市の市街化区域には、「生産緑地」に指定されている農地があります。
1991年に生産緑地法が改正され市街化区域内の中に30年間農地として保てば、固定資産税や相続税と言ったものが優遇されました。
そして法案が改正されて25年がたった2017年5月「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が交付され宅地に転用できる期間をさらに10年延長できるものとしました。
2022年問題は、さらに10年棚上げされたと言っていいと言えます。
この問題は非常に根深く、一筋縄ではいきません。なぜなら所有者の税制問題だけにとどまらず、我が国が抱える人口減少による後継者不足、重労働、高齢化による農業離れ、さらに空家増加による宅地としての価値の低下、要するに農地が市街化区域内と言えども、不動産投資ができる価値があるかどうかで大きく変わります。
指定の期間がきても、買取の申請ができるだけで、実際買い取られるケースはほとんどありません。
すでにこの30年で宅地化農地の6割は、「生産緑地」の指定から外れています。
もし今後、「生産緑地」の指定を外し、売却をお考えであっても、過去の土地価格相場がそのままだとは限りません。
土地価格相場は変動します。
市場を見誤らないようプロの意見を参考にされることをお勧めします。
新型コロナウイルス蔓延による日本全体の経済が低迷する中、2020年の不動産関連は比較的影響が少なかったかもしれません。
しかしこの影響は今後不動産投資に大きく影響すると断言できます。
多くの不動産業者は、コロナ禍の影響で動きが取れない。と言った状況です。
その中で金融機関は、経済全体の落ち込みを予想し、貸し倒れのないよう、融資先の条件を厳しく評価する、所謂貸し渋りに傾きつつあります。
こういった環境下で不動産取引は少ない状況です。
大手デベロッパーでは、インバウンド需要を当て込んで買ったホテル事業用地が、コロナ禍で計画が中断し、事業を凍結しているデベロッパーも出ています。
そういった土地の売却情報も水面下では出ていますが簡単に買い手はつきません。
一方、外国人投資家は日本の不動産投資に対しての熱量は決して冷めてはいません。
日本の不動産投資再開に向け着々と準備を進めており、その投資額は1社で数千億とも言われ、桁違いの資金力を見せつけています。
そして株価は、バブル以来の株高もほとんどの投資家は冷静で、実体経済との乖離を感じつつ、売り時を見据えています。
既に今回のコロナ禍による政府の財政支出は60 兆円近くに上ると言われています。
不動産業界はコロナ禍以前に、東京オリンピック需要や労働力不足などで、建築コストが高止まりし、不動産価格を押し上げたまま、コロナ禍にあっても下がる気配を見せず、リーマンショック前夜に似ているとも言われています。
そこに財政支出された数兆円が確実に不動産に迂回してくるでしょう。
そして不動産価格がさらに上がるか、あるいは弾けるか外国の経済状況から受ける影響も含め、予断を許しません。まさに「バブル」であることは疑いの余地はありません。
今、不動産市場は確実に不安定な時期に突入していると言えます。
新型コロナウィルスが収束に向かい、市場環境が整ってくれば不動産投資を再開したい思っておられる投資家は、沢山いらっしゃると思います。
しかしそのタイミングでは遅いでしょう。その段階でアクセルを踏んでも走りません。と言っておきます。前述したように不動産市場は不透明です。
しかし経済状況が悪化する中でも、資産の整理や統合などで土地を売却する情報などは確実に出てきます。
そのタイミングは投資家が動きだす、買い手市場のタイミングとは関係ありません。したがっていつもアクセルを踏める状態にしておかなければなりません。
経済事情を理由に一旦アクセルから足を話してしまえば、情報すらキャッチ出来なくなります。
不動産投資のプロの観点からすると、確実に、今、アクセルを踏み込む時期だと言えます。
今回コロナ禍で、多くの経営者の方々が残念ながらお店や不動産を手放す事態に陥ったことだと思いますが、コロナ禍が収束した暁には、必ずまた人々が戻ってくるでしょう。
長年、人々が集っていたその場所は、肥えた土地です。その土地に、ビジネスというタネをまき、投資という水を与えれば必ずまた成長します。
住宅系の投資も同じです。長年空室が続く住戸をリフォームする。あるいは売却して違う場所で再投資するなど、情報収集と行動が必要です。
多くの人が下を向いている時にこそ投資家は上を向き、この苦境から次のチャンスを引き寄せる行動を取るべきです。
今だからこそ、行動を起こすことが大事です。
その行動がコロナ禍後の経済回復の起爆剤になると信じています。
2020年竣工数は、マンション8棟、商業ビル1棟を数えます。
4月の緊急事態宣言の前に竣工した物件は1棟で、その他は全てコロナ禍での入居者の募集ということになりました。
募集状況は1月竣工の物件は、数週間で満室、10月には2棟のマンションが竣工しました。
コロナ禍の影響を全く受けず順調に入居者も決まり、1棟は一気に売却まで進みました。
4月に竣工した本社ビルは、竣工前にすでにテナントが決まっていましたが、コロナ禍の影響で3割りが出店見合わせとなりました。(契約後未入居)
そんな逆風下、本社ビルは竣工し、実物が見れるようになと、徐々に問い合わせが増え、2020年内にはキャンセル分以上を補いました。
2020年竣工した物件は、2年から3年前に土地取得を行い、建築計画に入っていますので、今回の新型コロナによる経済の落ち込みは当然のごとく予測不可能でした。
ただ弊社プロジェクトは、高収入属性の入居者が住職近接を望む方が中心で、安定した収入層であることから、コロナ禍による落ち込みがなかったと言えます。
弊社では、出口戦略をしっかり立てることでリスク管理を行い、設定したミッション達成を目指しています。
「30年一括借り上げ、空室ゼロ」の不実を謳い文句に、契約を伸ばしてきたサブリース問題にようやくメスが入った。
一昨年からメデイアで取り上げられていたこの問題は、空室が出てもサブリース業者が、長期間家賃を保証するのが売りであったが、その実、契約から数年で家賃の減額や、オーナー負担による住宅設備などの取り替えなど、当初の契約を不履行にして、何かと理由をつけ契約当初の運用を遂行しない物である。
これと同時に、建物の遮音性、断熱性などの手抜きや欠陥工事の疑惑も取り上げられた。
こういった問題は底層住宅に多い、要するに、工期が短く施工費が安く仕上がる建物である。
不動産業者側からすれば、この段階でたっぷり利益を取っておけば、入居者募集の段階で空室期間が少し続いても業者は持ち堪えられるのである。
まず、不動産業者から底層建物の提案を受け発注した場合、必ず現場への立ち入りや工事写真などを要求しチェックすることが必要だ。
なぜなら小規模なアパート経営をされている投資家では、分厚い建築費の見積もりを精査することは不可能に近い。
ましてや設計、施工、竣工後の管理まで一括で任せてしまっていては、誰も起動修正することはできない。
サブリース法が改正されてたからと言って全てが改善されることはないと思うが、少しでもオーナーや入居者が救われることを祈る。
不動産投資資金を借り入れる場合、金融機関から融資を受けるのが一般的です。金融機関には都銀の4行の他、地銀・信金・信組・ネット専業・ノンバンクとあります。金融機関の利益は融資手数料と利息になるので都銀になれば返済が確実で高い融資ができる融資先好みます。都銀で借り入れたことがある場合、金融機関は過去を信用材料の一つにするので地銀、信金でも借り入れしやすくなります。
しかし大口預金者でもなく大口融資でもない場合、窓口に赴いても資料を渡されるだけでなかなか前には進みません。ではどうするか、一般の方にはあまり馴染みはありませんが都銀には「専門部署」があり「専門部署」から支店に回るルートを利用します。BRAVE ではこの「専門部署」との接点を活かした融資条件を引き出します。このような「専門部署」との接点は不動産業者の中でも融資に強い業者にしかありません。銀行によっては不動産融資に関して消極的な時期もありますが、そんな場合にも備え複数の金融機関にパイプが必要となってきます。事業の初期段階で最も重要な融資においてもBRAVEのコンサルティングは機能します。土地のリサーチや銀行のヒヤリングまでも含め完璧な新築不動産投資を目指します。
右表は1億円の資金を、金利が0.5%、1.0%、1.5%で30 年間支払う金利の総額を表したものです。金利の支払額は当初10 年で0.5%と1.5% の場合では約830万円の差額になります。仮に30年間借り続けた場合には約1500万円の差額が生じることになります。元金率[1-(金利額÷元金×100%)] は1.5% の金利、当初10年間で1-(12,520,833÷1億×100%)=87.5%、0.5%では1-(4,145,717÷1 億×100%)=99.59%となります。1500 万円の差(金利1% の差額)は単純に家賃10万円のお部屋を約12年間賃貸した金額に相当します。新築不動産投資において借り入れ金利がいかに重要かご理解いただけたと思います。ではどうすれば低金利で資金調達が出来るかという問題が浮上してきます。ここで全てをつまびらかにすることは出来ませんが、弊社の資金調達金利は、0.5% より低い最低金利で新築不動産投資の運用を行なっています。一言で言えば、金融機関は貸出先の与信がしっかり安定し、投資する物件に間違いがなければ低金利で融資することが可能です。また金融機関の担当者が稟議書を書く上で必要な材料をしっかり揃えておくことも重要です。